前门东大街8号楼,一栋建成于上世纪70年代末的老楼。 住在六楼的退休教师李阿姨,过去五年里,每次买菜回家都要在楼梯转角歇两次。 2026年春天,她所在的楼栋被列入北京市首批老旧小区综合整治名单。 三个月后,新的电梯井道立了起来,老化多年的水电燃气管网全部换新,斑驳的外墙也重新做了保温和粉刷。
李阿姨现在下楼取快递,只需要一分钟。 她家所在的这栋楼,是北京2026年首批1321个城市更新项目中的一个。 像这样的改造,正在全国超过15个城市同步推进。 中央财政为此提供了超过150亿元的定向补助,每个入选城市最高能拿到12亿元。

这不是一次简单的维修,而是一场持续数年的系统性工程。 2026年5月28日,国务院发布了《城市更新“十五五”规划》,给未来五年的城市更新画出了清晰的“施工图”。 规划里列出了一串数字:到2030年,要新开工改造城镇老旧小区11.5万个,完成城中村改造4000个,城镇危旧房改造50万套。
这些数字背后,是成千上万个和李阿姨一样的家庭,生活空间正在发生肉眼可见的变化。 加装电梯、更新管网、修缮路面、完善停车和绿化,这些改造内容被写进了规划。 更长远的目标是打造“完整社区”和“一刻钟便民生活圈”,让菜市场、便利店、托育和养老设施步行可达。
市场对这类改造的反应是直接的。 贝壳研究院的数据显示,在2025年至2026年间完成系统性改造的老旧小区,其二手房价格平均有8%到12%的涨幅。 加装电梯带来的价值提升尤其明显,能让小区整体房价平均上涨8.3%,而原本不受欢迎的六、七层高楼层房源,涨幅可达10%到15%。
当大量资金和规划投向存量住房的提质升级时,整个房地产市场的底层逻辑也在发生变化。 2026年5月,中国房地产指数系统百城价格指数报告显示,全国新建住宅均价环比上涨0.16%,一线城市涨幅最高,达到0.26%。 二手房市场则呈现分化,均价环比下跌0.32%,但一线城市的核心板块已经走出了独立行情。
上海4月二手住宅成交了3.1万套,创下近五年新高。 进入5月,日均成交超过1000套,核心区的议价空间从10%收窄到3%-5%,不少业主开始上调报价。 在南京,二手房均价在2026年5月环比上涨了0.2%,这是自2024年6月以来的首次上涨。
这种回暖并非普涨。 它呈现出一种极致的分化:一线城市量价齐升,强二线城市局部回暖,而大量三四线城市仍在调整中。 2026年一季度,北上广深二手房成交占比全面突破80%,上海更是达到85%。 房子不是卖不动,而是购房者更倾向于选择确定性更高的存量房,新房市场的交付风险和价格不确定性让许多人转向二手房。
支撑市场企稳的,除了城市更新,还有一套持续落地的金融财税政策组合拳。 2026年1月,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布公告,将支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续至2027年12月31日。 简单说,如果你卖掉房子后一年内再买新房,卖掉时交的个人所得税可以全部或部分退还。
在地方层面,政策更加具体。 贵阳市在2026年5月启动了商品住房“以旧换新”活动,提供了从财税补贴到金融信贷的一揽子支持。 居民在2026年9月30日前出售旧房并购买新房,可以获得实际缴纳契税金额50%的消费券补贴。 首套和二套住房商业贷款的最低首付款比例统一降至15%。
这些政策的目标很明确:降低居民住房的持有和置换成本,盘活存量房市场的流动性。 当交易链条变得顺畅,市场的健康循环才有了基础。
随着楼市进入新的周期,房产价值的判断标准也变得清晰。 过去那种“买到就是赚到”的普涨时代已经结束,未来的价值完全取决于房子本身的地段、配套和居住属性。
城市主城区的成熟片区住宅,因为交通、教育、医疗、商业配套完全成熟,资源的稀缺性无法替代,抗跌能力最强。 其次是那些正在参与或已经完成城市更新改造的老旧小区。 经过官方统一翻新,硬件升级、环境优化,且总价门槛更低,性价比优势突出。
最后是临近核心配套的刚需、改善型住房。 紧邻地铁口、优质学校、大型商圈或医疗机构的房子,始终有稳定的居住需求支撑。 相反,那些远郊、缺乏人流和规划支撑的房源,保值能力相对较弱。
这种分化在价格上体现得淋漓尽致。 2026年5月,北京新房均价为每平方米55679元,深圳为53614元,上海为51264元,一线城市的核心区房价依然坚挺。 而全国二手房均价为每平方米12692元,同比跌幅达7.99%。 不是所有房子都在跌,也不是所有房子都在涨,价值回归到了它本该在的位置。
对于普通家庭而言,房子的意义正在回归本源。 它不再是短期内套利的金融工具,而是承载日常生活、需要长期持有的家庭资产。 国家政策持续打击炒房,楼市监管越来越规范,靠短期买卖套利的路径已经行不通。
当下的市场,为不同的需求提供了不同的窗口。 对于刚需家庭,低利率和友好的信贷政策降低了安居成本。 对于改善家庭,市场上房源充足,置换成本因税费优惠而降低,有了更多选择空间去升级居住品质。 对于像李阿姨这样已有住房的家庭,房子周边持续完善的配套和升级的居住环境,本身就是资产最稳固的底盘。
城市更新在继续,地铁线路在延伸,新的学校和医院在规划。 这些缓慢但持续发生的变化,层层筑牢了城市住房的价值。 房子的最大优势,不再是账面上惊心动魄的数字波动,而是推窗可见的绿意,下楼即达的便利,和日复一日的安稳。
永华证券提示:文章来自网络,不代表本站观点。